背包

　　羊城晚報特派記者 魯釔山（發自溫州）
　　迄今為止，溫州樓價已連續25個月下跌，部分高檔樓盤價格甚至遭“腰斬”。這使得不少人打算去溫州“抄底”。但事實上，溫州樓價仍在高位運行，遠非“白菜價”。
　　統計顯示，溫州樓市近期均價排在全國第8位，很多樓價是杭州同等房價的近兩倍，“三線城市，一線房價”的狀況未根本改變。
　　早在本輪房價大跌後不久，支撐著溫州房價高位運行的金融體系便已存在斷裂的危險。有專家認為，來自全國乃至全世界的溫州商人通過貸款還貸、直接投資或間接消費等途徑回款溫州，從而使斷裂的時間延後，“樓市面臨的風險可能更大……”
　　■房價仍高企
　　溫州的房價現在到底有多高？
　　鹿城廣場位於溫州核心商業區，緊鄰甌江與濱江景觀帶，交通環境俱佳，是2006年的“溫州地王”。項目包括了一個大型購物中心，一個五星級酒店等配套設施，其住宅宣傳稱“致力於建成國內一流的高品質人文社區”。該樓盤2011年開盤叫價每平方米10萬元，現在則是每平米4萬元左右。與此相似，直面浙江最大城市濕地公園的香緹半島則從開盤的每平方米7萬元降至如今的3萬元。
　　與豪宅樓價“腰斬”相比，一般住宅的降價較為溫和。溫州市民陳先生位於車管所附近的一個100平米的房子，最高峰時可賣350萬元，現在大概價值200萬元。
　　溫州市房產交易中心數據顯示，與2011年相比，溫州商品房價格平均縮水26%。但這個降幅明顯沒有達到購房者的心理預期——“降了很多是真的，原來的價格太離譜了嘛。不過還是買不起……”溫州龍灣區瑤溪鎮的一位林姓村民告訴羊城晚報記者，“我們這麼偏遠的地方樓價也很高，村裡蓋的新樓即將開盤，據說售價在15000元到16000元之間，哪裡買得起？”
　　在龍灣區政府對面，某著名開發商的一個樓盤正在建設，準備近期開盤，其售價可能超過20000元。“我是買不起的，雖然我很喜歡這個樓盤，環境好上班也近……”龍灣區政府一位已經工作多年的工作人員說。
　　溫州某著名房產中介公司的小黃曾在杭州工作多年：“同等條件的房子，在溫州要賣35000元，在杭州不到20000元。而且一般來講，杭州的樓盤環境是要比溫州好的。”
　　■脆弱的銀行
　　溫州房價何以一度漲得那麼離譜？溫州大學商學院黨總支書記、溫州大學國民經濟研究所所長胡振華教授告訴羊城晚報記者：“溫州下轄的縣原來交通閉塞，想進城買房的只能來溫州，因此‘剛需’量較大，此外‘溫州炒房團’在當地投資很大，將樓價托起，更重要的是各種銀行、小貸公司等大力發放貸款推波助瀾。”
　　“現在的情況不一樣了，交通四通八達，附近的福州中心城區新樓只要10000多元，很多溫州人乾脆到福州、杭州等地去買房，而‘炒房團’也見勢不妙尋機撤出，銀行的不良貸款上升再貸自然不是那麼容易，這樣溫州的房價就降下來了。而溫州的房價之所以還維持在較高的位置，是因為金融行業的資金鏈還沒有斷裂。”
　　記者在採訪中發現，除了四大國有銀行外，幾乎中國可以辦理跨省業務的銀行在溫州都能找得到，而溫州市自辦的銀行也很多，比如溫州銀行、樂清農商銀行、鹿城農商銀行等，也有十幾家。這些銀行的網點遍佈溫州城鄉，不論是繁華的商業中心還是偏遠的村鎮，銀行數量龐大。
　　銀行、小貸公司還有活躍的民間資本，將溫州的金融產業全面做大。但在房價暴跌的背景下，危機重重——
　　記者調查發現，斷貸的情況尚不嚴重，擔保行業已感受到壓力——2011年，溫州擔保公司超過200家，目前只有36家擔保機構和1家分支機構獲得融資性擔保機構經營許可證。
　　金融的繁榮也需要實業作為依托，但溫州近兩年來實業發展很不樂觀。
　　溫州中小企業發展促進會的統計數據顯示，從2008年到2010年間，溫州房地產市場資金規模約為1000億元，其中民間借貸占到樓市資本的約六成。對此溫州大學房地產研究所研究員陳鴻表示，樓市像磁鐵一樣吸走了企業、銀行等幾乎所有可流動的資本，結果是企業荒廢民間無錢。
　　而當樓價暴跌之後，企業的情況則更加不妙——據溫州銀監分局的統計，因借款人資金鏈斷裂導致的不良房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良餘額的46.14%。這表明，斷供“棄房”者當中，近半數與企業經營有關。
　　房價暴跌把溫州企業推進嚴冬：
　　——2008年溫州打火機行業協會會員企業超過300家，目前只有100多家；
　　——登記註冊的2770家服裝企業中，現在還在納稅的不到1800家……
　　在這樣的情況下，遍佈全國乃至全世界的溫州商人開始成為溫州金融、樓市的有力支撐。今年9月，蘇州溫州商會組織溫籍企業家41人實地考察溫州。商會最後與溫州市經合辦簽下合作協議：從今年至2015年，該商會組織會員回鄉投資累計將達300億元，項目包括房地產等多個領域。
　　與直接投資不同，更多的溫州商人選擇其他方式支持家鄉——在外地賺錢，然後回家鄉消費。樂清市雁盪鎮青年乾萬成一家在外地做生意多年，如今在老家買了3輛車並正想買房；甌海區塘下鎮的一位薑姓村民做運輸生意多年，也正打算在火車南站附近買一棟新樓……
　　此前，溫州限制本地戶籍家庭購買第二套住房，相當嚴苛。但目前相關政策已放寬，戶籍家庭可以購買第二套房。
　　■延後的危機？
　　溫州的一系列政策和溫商的積極救市，會否讓溫州的房價和金融運轉就此企穩？專家認為很難。
　　胡振華說：“現在好一點的企業都想辦民營銀行，不辦銀行辦小貸公司，上市公司圈來的錢是零利息，小貸公司貸出去是高利息。這個時候還有人喊民營企業貸款難，這是別有用心。現在在溫州銀行多如牛毛，貸款不僅不難，而是太容易了。溫州以前有兩個‘兩難’——‘民間資本多投資難’、‘中小企業多貸款難’，現在情況變了，我總結了新兩難——中小企業多，貸款風險防範難；影子銀行多，規範發展難。”
　　“溫州一些老闆膽子太大，前幾年借了很多錢，把廠房蓋得高高大大，結果產品沒銷路，辦不下去，就跑路了。所以一些實業沒辦好，不是貸款難，而是貸款管理太松造成的。而且這種情況還在加劇，以前貸幾十萬元，現在幾億元都敢貸……”
　　“現在是銀行炒銀行，影子銀行像小貸公司這類都是玩‘虛’的，越來越多。在操作中，我的銀行貸給你開的小貸公司，你的小貸公司貸給他辦個‘基金會’，這個基金會貸給別人又搞一個‘基金會’……這樣擊鼓傳花，最後實在傳不下去了，就崩了。”胡振華表示，很多人在溫州金融這樣“繁榮”的情況下貸款，然後到全國全世界做生意，賺了錢回籠溫州，看似很好，“實際上，這種做法只是會讓泡沫破裂的時間推遲一點而已……”
　　魯釔山　　（原標題：溫州樓市“降溫”）