羊城晚報特派記者 魯釔山(發自溫州)
  迄今為止,溫州樓價已連續25個月下跌,部分高檔樓盤價格甚至遭“腰斬”。這使得不少人打算去溫州“抄底”。但事實上,溫州樓價仍在高位運行,遠非“白菜價”。
  統計顯示,溫州樓市近期均價排在全國第8位,很多樓價是杭州同等房價的近兩倍,“三線城市,一線房價”的狀況未根本改變。
  早在本輪房價大跌後不久,支撐著溫州房價高位運行的金融體系便已存在斷裂的危險。有專家認為,來自全國乃至全世界的溫州商人通過貸款還貸、直接投資或間接消費等途徑回款溫州,從而使斷裂的時間延後,“樓市面臨的風險可能更大……”
  ■房價仍高企
  溫州的房價現在到底有多高?
  鹿城廣場位於溫州核心商業區,緊鄰甌江與濱江景觀帶,交通環境俱佳,是2006年的“溫州地王”。項目包括了一個大型購物中心,一個五星級酒店等配套設施,其住宅宣傳稱“致力於建成國內一流的高品質人文社區”。該樓盤2011年開盤叫價每平方米10萬元,現在則是每平米4萬元左右。與此相似,直面浙江最大城市濕地公園的香緹半島則從開盤的每平方米7萬元降至如今的3萬元。
  與豪宅樓價“腰斬”相比,一般住宅的降價較為溫和。溫州市民陳先生位於車管所附近的一個100平米的房子,最高峰時可賣350萬元,現在大概價值200萬元。
  溫州市房產交易中心數據顯示,與2011年相比,溫州商品房價格平均縮水26%。但這個降幅明顯沒有達到購房者的心理預期——“降了很多是真的,原來的價格太離譜了嘛。不過還是買不起……”溫州龍灣區瑤溪鎮的一位林姓村民告訴羊城晚報記者,“我們這麼偏遠的地方樓價也很高,村裡蓋的新樓即將開盤,據說售價在15000元到16000元之間,哪裡買得起?”
  在龍灣區政府對面,某著名開發商的一個樓盤正在建設,準備近期開盤,其售價可能超過20000元。“我是買不起的,雖然我很喜歡這個樓盤,環境好上班也近……”龍灣區政府一位已經工作多年的工作人員說。
  溫州某著名房產中介公司的小黃曾在杭州工作多年:“同等條件的房子,在溫州要賣35000元,在杭州不到20000元。而且一般來講,杭州的樓盤環境是要比溫州好的。”
  ■脆弱的銀行
  溫州房價何以一度漲得那麼離譜?溫州大學商學院黨總支書記、溫州大學國民經濟研究所所長胡振華教授告訴羊城晚報記者:“溫州下轄的縣原來交通閉塞,想進城買房的只能來溫州,因此‘剛需’量較大,此外‘溫州炒房團’在當地投資很大,將樓價托起,更重要的是各種銀行、小貸公司等大力發放貸款推波助瀾。”
  “現在的情況不一樣了,交通四通八達,附近的福州中心城區新樓只要10000多元,很多溫州人乾脆到福州、杭州等地去買房,而‘炒房團’也見勢不妙尋機撤出,銀行的不良貸款上升再貸自然不是那麼容易,這樣溫州的房價就降下來了。而溫州的房價之所以還維持在較高的位置,是因為金融行業的資金鏈還沒有斷裂。”
  記者在採訪中發現,除了四大國有銀行外,幾乎中國可以辦理跨省業務的銀行在溫州都能找得到,而溫州市自辦的銀行也很多,比如溫州銀行、樂清農商銀行、鹿城農商銀行等,也有十幾家。這些銀行的網點遍佈溫州城鄉,不論是繁華的商業中心還是偏遠的村鎮,銀行數量龐大。
  銀行、小貸公司還有活躍的民間資本,將溫州的金融產業全面做大。但在房價暴跌的背景下,危機重重——
  記者調查發現,斷貸的情況尚不嚴重,擔保行業已感受到壓力——2011年,溫州擔保公司超過200家,目前只有36家擔保機構和1家分支機構獲得融資性擔保機構經營許可證。
  金融的繁榮也需要實業作為依托,但溫州近兩年來實業發展很不樂觀。
  溫州中小企業發展促進會的統計數據顯示,從2008年到2010年間,溫州房地產市場資金規模約為1000億元,其中民間借貸占到樓市資本的約六成。對此溫州大學房地產研究所研究員陳鴻表示,樓市像磁鐵一樣吸走了企業、銀行等幾乎所有可流動的資本,結果是企業荒廢民間無錢。
  而當樓價暴跌之後,企業的情況則更加不妙——據溫州銀監分局的統計,因借款人資金鏈斷裂導致的不良房屋抵押貸款約為23.74億元,占全部房屋抵押貸款不良餘額的46.14%。這表明,斷供“棄房”者當中,近半數與企業經營有關。
  房價暴跌把溫州企業推進嚴冬:
  ——2008年溫州打火機行業協會會員企業超過300家,目前只有100多家;
  ——登記註冊的2770家服裝企業中,現在還在納稅的不到1800家……
  在這樣的情況下,遍佈全國乃至全世界的溫州商人開始成為溫州金融、樓市的有力支撐。今年9月,蘇州溫州商會組織溫籍企業家41人實地考察溫州。商會最後與溫州市經合辦簽下合作協議:從今年至2015年,該商會組織會員回鄉投資累計將達300億元,項目包括房地產等多個領域。
  與直接投資不同,更多的溫州商人選擇其他方式支持家鄉——在外地賺錢,然後回家鄉消費。樂清市雁盪鎮青年乾萬成一家在外地做生意多年,如今在老家買了3輛車並正想買房;甌海區塘下鎮的一位薑姓村民做運輸生意多年,也正打算在火車南站附近買一棟新樓……
  此前,溫州限制本地戶籍家庭購買第二套住房,相當嚴苛。但目前相關政策已放寬,戶籍家庭可以購買第二套房。
  ■延後的危機?
  溫州的一系列政策和溫商的積極救市,會否讓溫州的房價和金融運轉就此企穩?專家認為很難。
  胡振華說:“現在好一點的企業都想辦民營銀行,不辦銀行辦小貸公司,上市公司圈來的錢是零利息,小貸公司貸出去是高利息。這個時候還有人喊民營企業貸款難,這是別有用心。現在在溫州銀行多如牛毛,貸款不僅不難,而是太容易了。溫州以前有兩個‘兩難’——‘民間資本多投資難’、‘中小企業多貸款難’,現在情況變了,我總結了新兩難——中小企業多,貸款風險防範難;影子銀行多,規範發展難。”
  “溫州一些老闆膽子太大,前幾年借了很多錢,把廠房蓋得高高大大,結果產品沒銷路,辦不下去,就跑路了。所以一些實業沒辦好,不是貸款難,而是貸款管理太松造成的。而且這種情況還在加劇,以前貸幾十萬元,現在幾億元都敢貸……”
  “現在是銀行炒銀行,影子銀行像小貸公司這類都是玩‘虛’的,越來越多。在操作中,我的銀行貸給你開的小貸公司,你的小貸公司貸給他辦個‘基金會’,這個基金會貸給別人又搞一個‘基金會’……這樣擊鼓傳花,最後實在傳不下去了,就崩了。”胡振華表示,很多人在溫州金融這樣“繁榮”的情況下貸款,然後到全國全世界做生意,賺了錢回籠溫州,看似很好,“實際上,這種做法只是會讓泡沫破裂的時間推遲一點而已……”
  魯釔山  (原標題:溫州樓市“降溫”)
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